rutland & partners informuje o plánovaných legislativních změnách – nová úprava plateb nájemného

NOVÁ ÚPRAVA PLATEB NÁJEMNÉHO

Dne 27. 04. 2020 nabyly účinnosti zákony týkající se odkladu plateb nájemného za pronájem bytů či prostor sloužících k podnikaní, které se významně dotýkají vztahů mezi nájemci a pronajímateli, a to nejen po dobu současné krize způsobené epidemií koronaviru.

S ohledem na skutečnost, že vyhlášený nouzový stav skončí na území České republiky dne 17. května 2020, přinášíme ucelené informace k problematice nájmů bytů a prostor sloužících podnikání včetně zamýšleného příspěvku ze strany státu v krátkém shrnutí, které může jak pronajímatelům, tak i nájemcům pomoci objasnit jejich postavení v současné situaci.

NÁJEM PROSTOR SLOUŽÍCÍCH K PODNIKÁNÍ

Pronajímatel nemůže v ochranné době, kterou se rozumí doba 27. 04. 2020 do 31. 12. 2020, nájemní vztah nájemcem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že nájemce:

• je v prodlení s placením nájemného za užívání prostoru sloužícího k podnikání, jestliže prodlení nastalo v rozhodné době, tj. v době od 12. 03. 2020 do 30. 06. 2020; a současně
• převážně v důsledku omezení plynoucích z mimořádných opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.

Odklad nájemného se netýká služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, které jsou nájemníci povinni dále pronajímateli hradit.

Nájemce je v takovém případě povinen předložit pronajímateli listiny osvědčující, že prodlení nastalo převážně v důsledku omezení plynoucích z mimořádných opatření nejpozději do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného.

Pronajímatel tak není omezen ukončit nájem z jiných důvodů. Současně jsou mu zachována další práva vzniklá v důsledku prodlení nájemce.

Neuhradí-li nájemce všechny pohledávky, které se staly splatnými od 12. 03. 2020 do 30. 06. 2020, nejpozději do 31. 12. 2020, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět (výpovědní doba činí pouze 5 dní). Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce, že tyto pohledávky do 31. 12. 2020 neuhradí.

V případě, kdy nájem zanikne dříve než 31. 12. 2020, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v době od 12. března 2020 do 30. června 2020 do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.

Nakonec pronajímatel může poté, co pominuly omezení plynoucí z mimořádných opatření, nejdříve však po skončení nouzového stavu (tj. po 17. květnu 2020, nedojde k přijetí mimořádných opatření v jiném režimu či nebude-li prodloužen nouzový stav), požadovat i zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel.

ČÁSTEČNÁ ÚHRADA NÁJEMNÉHO ZA PRONÁJEM PODNIKATELSKÝCH PROSTOR ZE STRANY STÁTU

Ministerstvo průmyslu a obchodu připravuje program na ochranu nájemců prostor sloužících podnikání, na základě kterého by podnikatelé, jejichž provozovny byly uzavřeny v důsledku mimořádných veřejnoprávních opatření, mohli žádat o částečnou úhradu nájemného ze státu.

Dle slov vicepremiéra a ministra průmyslu a obchodu Karla Havlíčka se bude stát podílet na úhradě nájemného za období od 1. dubna 2020 do 30. června 2020. Očekává se totiž, že ihned po otevření nebudou mít podnikatelé takové tržby, jak tomu bylo před vypuknutím pandemie koronaviru.

Podíl státu na úhradě nájemného bude dle Havlíčka představovat 50 % z celkového nájemného. Nájemce bude povinen uhradit 20 % a zbývajících 30 % z nájemného ponese sám pronajímatel.

Nutným předpokladem k tomu, aby se stát podílel na úhradě části nájemného, však bude dohoda pronajímatele a nájemce o slevě z nájemného. Součástí konkrétní žádosti bude nájemní smlouva a výše zmíněný dodatek k nájemní smlouvě, na základě které se pronajímatel zaváže ke slevě z nájemného ve výši 30 %. Nájemce, který bude žádat stát o částečnou úhradu nájemného, bude povinen v žádosti prokázat, v jaké výši platil nájemné před vypuknutím pandemie onemocnění COVID-19, a to např. výpisem ze svého bankovního účtu.

Dle Havlíčka by se tato pomoc měla vztahovat jak na podnikatele, kteří museli zcela uzavřít své provozovny a kteří museli dále platit nájemné, tak i na podnikatele, kteří po dobu průběhu trvání mimořádných opatření provozovali e-shop či prodávali zboží v provozovnách přes výdejní okénko.

NÁJEM BYTŮ, domu nebo jejich části

Pronajímatel nemůže v době od 27. dubna 2020 do 31. 12. 2020 jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud:

• prodlení nastalo v době od 12. 03. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření, tj. pravděpodobně do 17. 05. 2020 (nejpozději však do dne 31. 07. 2020); a současně
• převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádných opatření, které mu znemožňovaly nebo podstatně ztěžovaly řádnou úhradu nájemného.

Odklad nájemného se netýká služeb spojených s užíváním bytu, domu či jejich části, které jsou nájemci povinni nadále pronajímateli hradit.

Nájemce, který žádá pronajímatele o odklad placení nájemného, musí bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložit okolnosti týkající se prodlení a důsledku mimořádných opatření, a to potvrzením od příslušného úřadu práce ČR.

Stejně jako je tomu u nájmu prostor sloužících k podnikání zůstává pronajímateli právo ukončit nájem z jiných důvodů a současně i další práva vzniklá pronajímateli v důsledku prodlení nájemce.

Neuhradí-li nájemce nejpozději do 31. 12. 2020 všechny pohledávky na nájemném, které se staly splatnými v době od 12. 03. 2020 do 17. 05. 2020 (pravděpodobně), má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky neuhradí ani do 31. 12. 2020.

Pronajímatel může požadovat poté, co pominuly účinky z mimořádných opatření, nejdříve však po skončení nouzového stavu (tj. po 17. květnu 2020, nedojde k přijetí mimořádných opatření v jiném režimu či nebude-li prodloužen nouzový stav), zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen.

Kontakt pro více informací: